Кен Гриффин, Анна Винтур и другие: кому нужны квартиры в Нью-Йорке
В Нью-Йорке разгорелся необычный спор вокруг роскошных квартир, которыми владельцы пользуются не как обычным домом, а как городской резиденцией. Поводом стал новый налог на дорогие вторые дома: 10 августа 2026 года суд временно приостановил его введение после того, как десятки владельцев заявили, что город ошибочно включил их в список потенциальных плательщиков. Среди знаменитостей и состоятельных ньюйоркцев, чьи адреса оказались в опубликованной базе, фигурируют Анна Винтур, Синтия Никсон, Тейлор Свифт и режиссёр Даррен Аронофски. При этом само попадание в список ещё не означает, что человек действительно владеет pied-à-terre: городская база оказалась настолько неточной, что в неё попали и владельцы основных мест жительства.
Самый громкий персонаж этой истории — миллиардер Кен Гриффин, основатель инвестиционной компании Citadel. Его нью-йоркский пентхаус в небоскрёбе 220 Central Park South стал символом всей дискуссии ещё несколько лет назад. В 2019 году Гриффин заплатил за него $238 млн — сделка до сих пор считается самой дорогой продажей жилой недвижимости в истории США. И именно этот дом мэр Нью-Йорка Зохран Мамдани использовал в публичной кампании в поддержку нового налога.
Для Гриффина история оказалась не только вопросом нескольких дополнительных налоговых платежей. После того как Мамдани снял видео возле его дома, миллиардер заявил, что ролик показался ему «creepy and weird», а политика мэра заставила его по-новому взглянуть на планы Citadel в Нью-Йорке. Речь шла о строительстве офисного комплекса стоимостью около $6 млрд на Парк-авеню. Позднее в компании подтвердили, что проект всё же продолжится, но конфликт показал, насколько политическим может стать вопрос о дорогой недвижимости.
При этом $238 млн — далеко не вся нью-йоркская недвижимость Гриффина. В апреле 2026 года ему приписали покупку дуплекса на пять спален в знаменитом 740 Park Avenue за $38 млн. Годом ранее он приобрёл расположенную рядом квартиру у наследницы Koch Industries Джулии Кох примерно за $45 млн. В итоге стоимость его недвижимости только в Нью-Йорке оценивается примерно в $325 млн.
Но есть и более светская сторона этой истории. В опубликованном городом списке оказались люди, для которых Нью-Йорк — не просто место случайных визитов, а настоящий дом. Среди них — главный редактор Vogue Анна Винтур (ее дом на фото ниже), актриса Синтия Никсон и Тейлор Свифт, чья квартира в Tribeca записана на компанию Euro Tribeca LLC. Однако городская база не различала некоторые ситуации достаточно точно, поэтому делать вывод, что все эти знаменитости используют свои квартиры именно как второе жильё, нельзя.
Именно здесь возник один из самых курьёзных эпизодов. В список попала член городского совета Гейл Брюэр со своим таунхаусом в Upper West Side. Брюэр заявила, что живёт там каждый день с 1994 года — то есть уже более трёх десятилетий. По её словам, сам факт включения дома в перечень показывает, насколько проблемным оказался механизм определения вторых резиденций.
Похожая ситуация возникла и с другими владельцами. Город разослал около 17 000 уведомлений, однако часть адресатов утверждала, что их дома являются основным местом проживания. Особенно сложно оказалось определить статус квартир, оформленных через трасты и LLC: юридическим владельцем в документах может быть компания или траст, тогда как фактически в квартире постоянно живёт один из бенефициаров.
На этом фоне любопытно посмотреть на стоимость самой жизни в таких объектах. Например, офис контролёра Нью-Йорка приводит в качестве примера квартиру в The Benson на Мэдисон-авеню. Её купили за $14,5 млн в 2022 году, а затем сдавали примерно за $95 000 в месяц. Получается около $1,14 млн арендного дохода в год — сумма, которая сама по себе показывает, насколько необычным стал рынок ультралюксового жилья города.
Есть и совсем другой тип владельца — человек, который десятилетиями сохраняет за собой квартиру не ради инвестиции, а ради связи с городом. Один из самых известных примеров — Йоко Оно, которая продолжает жить в Dakota на Central Park West. Сейчас стоимость её квартиры оценивают примерно в $20 млн. За годы она уменьшила занимаемую площадь, продав несколько вспомогательных помещений, но основной дом продавать не собирается. При этом значительную часть времени Оно проводит на своей ферме за пределами Нью-Йорка.
Само понятие pied-à-terre поэтому оказывается гораздо шире, чем «пустая квартира богатого человека». Для одного владельца это запасной дом для рабочих поездок, для другого — место, где можно проводить несколько месяцев в году, для третьего — семейная недвижимость, которая передаётся из поколения в поколение. А иногда формальный статус квартиры вообще не совпадает с реальной жизнью её владельца.
Стоимость такой роскоши тоже может сильно различаться. Новый налог затрагивает дома стоимостью от $5 млн, а для кондоминиумов и кооперативов действуют отдельные правила. В первой фазе для домов стоимостью от $5 млн до $15 млн предусмотрена ставка 0,8%, для объектов дороже $15 млн — 1,05%, а для недвижимости свыше $25 млн — 1,3%. Для некоторых квартир ставки значительно выше.
Но именно здесь начинается ещё одна особенность нью-йоркской системы: налог рассчитывается не просто от той цены, которую покупатель когда-то заплатил за квартиру. Оценка городской недвижимости может существенно отличаться от рыночной стоимости, особенно в случае квартир в кондоминиумах и кооперативах. Поэтому две квартиры с одинаковой ценой на рынке потенциально могут получить совершенно разные налоговые последствия.
Пока спор продолжает развиваться. Суд временно остановил применение налога и обязал город убрать из публичного доступа масштабный список объектов; следующее заседание назначено на 31 августа. Администрация Мамдани намерена добиваться продолжения программы, тогда как владельцы недвижимости оспаривают прежде всего сам механизм определения тех, кто должен платить.
История с нью-йоркскими pied-à-terre в итоге оказалась не только разговором о налогах. Это история о новой роскоши, где квартира за десятки или сотни миллионов долларов может быть не местом постоянной жизни, а личной базой в городе. И пока одни владельцы готовы платить за такую привилегию, другие уже спорят с властями о том, сколько именно должна стоить возможность иметь «ещё один Нью-Йорк».